—強化本地戶籍居民限購政策;增加“限地價、競房價低”土地出讓方式的比例
距離住房和城鄉建設部(下稱住建部)為地方政府出臺國五條執行細則的“底線”——3月底已經為期不遠，但北京、上海等特大型城市似乎還在互相觀望。畢竟對于嚴厲得超過預期的國五條的執行口徑，地方政府還要頗費一般躊躇。
目前，北京市政府已經開始在“有限范圍”內，征求國五條實施細則的意見建議。征求意見的內容包括，第二套住宅按揭貸款首付比例提高至7成、強化對北京本地戶籍購房者的限購政策、加大“限地價、競爭房價低”土地出讓方式的比例、征收售房差價20%個稅等。
由于上述內容尚在討論之中，因此，最終在北京市的執行細則中是否會出現上述政策，并未確定。而最新一期70城市房地產價格指數的普遍上漲，則令房地產市場再次站到政策加碼的邊緣。
細則躊躇
北京市政府一位內部人士告訴記者，北京市落實國務院房地產調控有關政策的細則，實際上已經完成起草工作，目前正在修改和調整，有關工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時下發。
“我們對地方政府提出的要求，是在3月底之前，出臺本地方關于國務院的執行辦法。”3月20日下午，住建部一位不愿具名的官員表示。在全國兩會召開期間，住建部副部長齊驥公開表示，地方房價控制目標、調控政策細則等，將在3月下旬出臺。
此前，國務院下發17號文件，要求繼續做好房地產調控工作，并提出強化差別化信貸政策，根據區域、住房類型完善限購政策，增加市場供給，按照規定，對個人售房收入征收20%個人所得稅等政策，并要求地方政府落實執行，被市場稱為“國五條”。
按照這一文件要求，北京市正在緊張進行北京市落實國五條有關政策的制定工作。“已經不止一次討論和征求過意見了，綜合采用正式和非正式兩種不同的方式。”3月21日清晨，一位參與討論的人士稱。
1月26日，時任國務院總理溫家寶主持國務院常務辦公會，研究部署做好房地產調控的有關工作。記者了解到，在1月25日，北京市政府已經召集有關方面負責人，就進一步加強房地產市場調控聽取包括市場和企業在內的意見和建議。
不過，北京市的“細則”出臺，卻頗費躊躇。市場曾傳言北京市調控政策將于3月15日或3月20日出臺，但最終未能獲得證實。北京市政府一位內部人士告訴記者，北京市落實國務院房地產調控有關政策的細則，實際上已經完成起草工作，目前正在修改和調整，有關工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時下發。
截至本報記者發稿時止，北京市政府尚未完成對這份文件的修改和調整工作。作為參與此項工作的重要單位，北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人表示，目前的信息都不是官方發布，且尚無可以通報的新信息。
三條路徑
北京可能三條路徑并進：強化本地戶籍居民限購政策、提高二套房貸款首付比例、增加“限地價、競房價低”土地出讓方式的比例。
盡管最終文件尚未完成修改，并正式下發。但北京市已經通過正式和非正式的方式，聽取市場對起草、修改、調整過程中的各項政策的意見和建議。
一位接近北京市政府的人士告訴記者，在完善限購措施一項上，將以“強化對本地戶籍購房者的限購措施”作為主要方向，原則上不對非本地戶籍的購房者進一步強化限購。對于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵其持有一套住房。
按照目前北京市執行的限購政策，對于本地戶籍居民，可購買兩套房屋。而上海在執行限購政策時，采用了類似的政策。一旦北京市開始實施這一政策，名下無房的未婚本地戶籍居民，將只能購買一套房屋，而名下有房的未婚本地居民，很可能將不具備購房資格。
除對限購政策進行完善外，北京還有望強化“差別化信貸政策”。據兩位“被征求意見建議”的市場人士透露，北京市正在考慮，將北京市行政區域內購買第二套住房的按揭貸款首付比例提高至70%。目前，人民銀行北京營業管理部已經參與到北京市落實國五條有關政策研究中，屆時將與北京市政府有關部門聯合下發文件。
在此之前，按照人民銀行的統一要求，北京范圍內購買第二套住房的按揭貸款首付比例為60%。全國兩會期間，中國人民銀行行長周小川在接受新聞媒體集體采訪時表示，要通過差別化的信貸政策對房地產市場調控，不排除使用提高住房按揭貸款首付的方式。
記者了解到，在上述兩種手段的基礎上，北京市政府還考慮增加“限地價、競房價低”的土地出讓方式的比例。這種方式即是為土地競買設置價格上限，在觸及價格上限之后，由各方對未來預期銷售價格進行承諾，承諾價格低者將最終中標。
在此前北京的土地出讓中，這種方式雖然存在，但卻較少使用，只在2007年廣渠路地王拆分出讓時使用過一次。此后，較多采用的方式都是“限地價、競保障房面積”來控制地價。
個稅“躊躇”
北京還有望通過綜合住房面積、售房價格、持有時間等因素，以劃線的方式，區別剛性需求和投資投機性需求，有針對性地實施“有所區別”的售房個稅征收口徑。
在制定和調整北京市落實國五條執行細則的過程中，無法躲過的一個問題，就是以何種方式執行“按規定對個人出售自有住房收入征收20%個人所得稅”。多位被征求意見的人士均向記者表示，其他方面的路徑已經較為清晰，唯獨此方面尚未有較為確定性的信息。
記者了解到，落實“售房個稅”政策目前的難點主要在于“優惠政策”的制定。2006年，財政部下發的有關文件中，規定了對“出售滿五年自有住房收入免征個人所得稅”的優惠政策。目前，財政部、住建部、國稅總局正在就保護剛性需求的內容進行磋商溝通，在此過程中，此項優惠政策，已經確定得以保留。
截至《中國經營報》記者發稿時止，上述三部門尚未就售房收入征收個稅問題行政統一的說明性文件下發。但住建部副部長齊驥在兩會期間接受采訪時向記者表示，售房收入征收個人所得稅的政策，會考慮到對剛性購房需求進行保護，并且避免轉嫁稅負情況的出現。
按照這一原則，記者了解到，北京市除繼續執行“個人住房滿5年且唯一一套住房轉讓免征個稅”的優惠政策外，還有望通過綜合住房面積、售房價格、持有時間等因素，以劃線的方式，區別剛性需求和投資投機性需求，有針對性地實施“有所區別”的售房個稅征收口徑。
多位北京大型開發企業負責人也向記者表示，他們在和政府不同部門官員交流的過程中，也聽到了“劃線區別征收”的說法，也提出了一些具體劃線標準，但在正式政策確定前，不便透露。
鏈接
2013年2月20日，溫家寶主持國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，也成為十年內第九次房地產調控措施。2月28日，國五條細則出臺，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》。主要調控措施為兩個方向：
一、完善穩定房價工作責任制
省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實。通知要求，各地要按照保持房價基本穩定的原則，在一季度制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并向社會公布。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
二、堅決抑制投機投資性購房
所有新建商品房和二手房都列入限購范圍;對外地人買房限制更嚴格，審查更嚴厲。購房人不具備購房資格的，簽訂的購房合同必須解除;對偽造證明材料、騙取購房資格的，要嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，要追究法律責任。
在房貸方面，對房價上漲過快的城市，要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。充分發揮稅收政策的調節作用，對出售自有住房的，按轉讓所得征收20%個稅。
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