“房價高企或源于‘灰色資金’暗撐。”近日，亞太城市發展研究會房地產分會秘書長楊超指出“灰色正在吞噬中國樓市”，再次將地產界的灰色生態鏈推向風口浪尖。她在接受《華夏時報》采訪時強調，房地產的灰色資金一直是業內公開的秘密。
記者了解到，類似的敏感話題經常成為業內“桌下”談資的熱點，灰色資本“玩家”擁有眾多操作手法。一位不愿透露姓名的深圳某融資公司高層表示：“盡管樓市在逐步回暖，但開發商的融資空間仍然受限，灰色資本在其中獲益的驅動力將會更強。”
無處不在的灰色資本
針對灰色資本在地產業的流向路徑，楊超撰文指出，一些開發商將民間資本以高息方式繞道暗中進入樓市，此外，有部分人將來歷不正當的“灰色資金”用以購房置業，將貨幣形態變為實物形態。在她看來，民間資本長期缺乏穩定的投資渠道和規范的融資委托理財，房地產能夠滿足這些資金投資盈利的需求，而房地產市場還存在大量的洗黑錢行為。
深圳某擔保公司人士李群告訴本報記者，房地產開發環節引入的這類灰色資本通常被稱為“問不出來源也不能問的資金”。他坦言，自己從業以來幾乎每個月都能接觸到類似的資金，這些都是朋友圈內相互介紹的“筍盤生意”，即穩賺不賠的生意。
李群舉例稱，不少擔保、典當行都有較深的政商背景，政府機構部門部分官員能拿出價值超過其實際工資水平的資金或實物。通過典當行，他們可以將實物變現，或者獲取業界的“授信”，即投資的額度。“我們這些中介機構愿意做這樣的生意，主要是因為這些官員壓價不會過低，由于他們不懂實際行情，且這筆資金可能是帶有某些灰色背景，他們一般不愿意多追究抵押價，而是希望盡快產生投資回報。”李群稱。
有了這樣的需求，當需要融資的項目急著找上門來時，生意自然就順理成章了。在李群看來，項目融資利率不會低于銀行，有時候甚至會是銀行借貸的兩三倍，因此不論是中介機構還是投資者都會被高額投資回報吸引，“抵押一套房，回報翻一番”的業內傳聞的確能實現。
而這種渠道一般都在圈內運轉，保密性非常強。“大家都心照不宣。”李群坦言，由于房地產需要大量資金，且投資回報見效快，因此，該行業的項目經常受到中介機構和有投資需求的“特殊客人”青睞。
此外，灰色資本也在民間集資和借貸的生態鏈上暗流涌動。記者曾經從佛山市某律所獲得一項經濟糾紛案件與此類資金相關的細節。據了解，某商業地產項目急需大量資金周轉，在銀行等其他正規融資屢屢吃上閉門羹，該項目的開發商曾接觸到某政府公職人員提出的融資支持，對方提出“融資不限額，且利率雖高于銀行而低于其他專業融資機構”的優惠條件，但前提是其親屬要介入。
該開發商其后向律師透露，這些資金除了有正常收入外，還有大量官方背景的實物和資金，沾有“挪用公款”的色彩。因擔心風險，上述開發商拒絕了對方。他從業內得知，周邊部分項目或多或少都曾通過這類渠道解決燃眉之急，而部分現金流緊張的開發商則通過贈予新建房屋的產權支付本息。
“渾水摸魚”
“多年來的樓市調控政策，都沒有對房地產開發資金來源進行規范，這為地產資金的不透明化提供了很大的滋生空間。”珠海市某中型房企負責人認為，正是因為有這樣的土壤，大量的灰色資金才得以在各種神秘渠道中“渾水摸魚”。
關于這類神秘渠道的表現形式經常見于各大報端。從民間借貸、高利貸，到各類的地產融資理財產品、地產信托產品、房地產私募基金等，這些灰色資金逐步披上各種合法的“光鮮外衣”。
中國銀行理財規劃師雷先生向本報分析指出，由于房地產行業增值空間大，再加上監管部門對房地產資金來源的監管并不嚴厲，房地產成為很多灰色資金或者不法資金的首選目標。
他稱，通過投資房地產公司或參股，以經營收益的形式將非法所得混同后，經繳納稅務，使得犯罪收入合法化，從而達到“洗白”的目的；或者以置業、炒房再出售等手段，變灰色為合法收入。
華澳國際信托經理史先生表示，目前已有越來越多的個人巨額資金通過信托或者私募的形式，參與到房地產投資這個領域。這首先可以起到合理避稅的作用，其次信托和私募對資金來源的審查也比較寬松。
他以信托為例，“盡管信托也會要求對資金來源進行說明，但只是一個走過場的形式。”數位私募圈業內人士與史先生的說法一致，認為在現實執行中，細查資金來源會增加業務的不便，且不是業務指標考核的重點，所以“只要形式上過得去就行”。
南方基金某業務部人士向記者指出，對于信托公司而言，與房地產相關的產品仍然是賺錢的項目，為了規避信息過于公開，部分理財產品會隱藏與房地產項目相關的因素，甚至以其他名目發行。
這類產品由于資金需求量大，籌集時間短，對資金來源核實的可行性也很低。“即使有灰色資本，他們都有各種方法掩護，而且他們能在短時間買入的量大，一般都不會被拒絕。”上述人士補充道。
業內人士預計，房地產信托的發行規模未來可能還會縮減，而房企在限貸等調控環境下，獲取資金會越來越難。事實上，房企融資渠道受限一直都是房企的心病。
“應該要疏通渠道。房企要存活下來，資金才是救命稻草，融資渠道受限，如果能找到的只有這些灰色資金，房企也得無奈接受。”華南某上市房企融資部負責人曾有過類似的經歷，該公司一般只從合法渠道獲取資金，但去年融資受限的情況非常嚴重，最后只好找了“門路”解決問題。
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