法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
然而，陰陽(yáng)合同真像房屋中介說(shuō)的那樣美好嗎？專(zhuān)家提醒，陰陽(yáng)合同屬于無(wú)效合同，面臨很大法律風(fēng)險(xiǎn)。
西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長(zhǎng)、中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙萬(wàn)一指出，簽陰陽(yáng)合同主要是為了逃避稅收或騙取虛假的銀行貸款，目的本身就是違法的。根據(jù)我國(guó)民法通則和合同法的規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”和“以合法形式掩蓋非法目的”的合同都是無(wú)效合同。
“雙方簽訂的合同只有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效，才能受到法律保護(hù)。如果合同效力有瑕疵，那么當(dāng)事人的權(quán)利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會(huì)受到法律的嚴(yán)密保護(hù)。”趙萬(wàn)一強(qiáng)調(diào)。他舉例說(shuō)，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對(duì)陰陽(yáng)合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么基于陽(yáng)合同辦理的過(guò)戶(hù)手續(xù)有可能因登記不實(shí)而被撤銷(xiāo)。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)王軼表示，簽陰陽(yáng)合同還將面臨行政罰款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)稅收征管法明確規(guī)定，納稅人采取虛假的納稅申報(bào)手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其稅款，并處以5倍以下罰款。
更嚴(yán)重的是，簽陰陽(yáng)合同還有可能被追究刑事責(zé)任。按照我國(guó)刑法第201條，納稅人偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上不滿(mǎn)30%，并且偷稅數(shù)額在1萬(wàn)元以上不滿(mǎn)10萬(wàn)元的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬(wàn)元以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金。
除了造成稅收流失，陰陽(yáng)合同還直接導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真。今年9月，北京市宣布暫停發(fā)布二手房均價(jià)這項(xiàng)數(shù)據(jù)，原因是統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)和一些中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)“打架”，引發(fā)了公眾質(zhì)疑。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人坦承，由于二手房市場(chǎng)的陰陽(yáng)合同等問(wèn)題比較復(fù)雜，暫時(shí)不能做到對(duì)二手房市場(chǎng)的全面調(diào)查，所以暫停發(fā)布數(shù)據(jù)。
調(diào)控思路需要調(diào)整
實(shí)際上，為打擊陰陽(yáng)合同，監(jiān)管部門(mén)采取的措施不可謂不嚴(yán)厲。從2009年開(kāi)始，北京市對(duì)二手房交易全面實(shí)行網(wǎng)上簽約，將銀行和房屋土地管理局聯(lián)網(wǎng)，登記備案的合同和申請(qǐng)貸款的合同只能是同一份合同。這樣，如果登記的合同上價(jià)格寫(xiě)得低，拿到的銀行貸款自然也低，從而擠壓了陰陽(yáng)合同的生存空間。
今年9月1日，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法實(shí)施，其中規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為交易當(dāng)事人規(guī)避交易稅費(fèi)或其他非法目的，就同一房產(chǎn)簽訂陰陽(yáng)合同提供便利。否則，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被罰款5萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人員罰款2萬(wàn)元。
但本報(bào)記者實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，陰陽(yáng)合同現(xiàn)象并沒(méi)有大的改觀(guān)。一些中介機(jī)構(gòu)甚至還“發(fā)明”了兩次網(wǎng)簽來(lái)逃避監(jiān)管。
所謂兩次網(wǎng)簽，就是中介機(jī)構(gòu)先幫買(mǎi)房人做一次成交價(jià)格高的網(wǎng)簽，用來(lái)申請(qǐng)貸款；等貸款批下來(lái)了，網(wǎng)簽撤銷(xiāo)，重新做一次價(jià)格低的網(wǎng)簽，用于交稅過(guò)戶(hù)。這樣一來(lái)，買(mǎi)房人即可多拿貸款，又可以減少稅費(fèi)。
陰陽(yáng)合同禁而不決，怎樣才能根治？王軼告訴記者，單從民法角度看，已有規(guī)則足以應(yīng)對(duì)陰陽(yáng)合同問(wèn)題。“但如何在交易領(lǐng)域建立限制現(xiàn)金交易、賬外交易的機(jī)制，確實(shí)值得思考。”
北京大學(xué)法學(xué)院副教授、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則認(rèn)為，陰陽(yáng)合同現(xiàn)象的泛濫，在某種程度上表明樓市監(jiān)管和調(diào)控思路需要調(diào)整。“在二手房交易環(huán)節(jié)對(duì)賣(mài)方征收營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅負(fù)，原本是為了抑制投機(jī)。但事實(shí)證明，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上從而規(guī)避掉，預(yù)期的調(diào)控效果也就打了折扣。只有讓稅費(fèi)真正落實(shí)到賣(mài)方身上，調(diào)控才能有效。” 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專(zhuān)家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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