兩年7萬套的“自住型改善型普通商品住房”（下稱“自住房”）的配售細則正在緊張制定。等待這份配售細則的不僅有為數眾多的購房人群體，也涵蓋以剛需為主要開發產品的開發商群體。
《中國經營報》記者獲悉，包括恒大等一線房地產開發企業在內的開發商，都在試圖尋找介入“自住房”開發的商業可行性。畢竟對比北京商品住房年成交的最高紀錄12萬套，7萬套“自住房”已經占去市場將近一半的供應。然而在低于同區域房價30%的“讓利”背景下，自住房是否具備商業模式以及可復制性，尚未可知。
不過，已經參與保障房、限價房輪候的人群，很可能在未來1~2年之內透支自住房緩釋“供需矛盾”的作用。在剛性需求不具備或“輪候不到”的狀態下，自住房擠占普通商品房供應很可能導致房價的“實質上漲”，因此，自住房對房價的降溫作用，或將淪為數字游戲。
配售細則制定
“我們也很關心自住房配售的細則，購房者關心自己能不能買，我們關心這些自住房能賣給誰，這中間辦理各種手續、選房又需要多長時間，這直接關系到我們的回款速度。”10月29日，一位不愿具名的房企銷售負責人告訴記者。
在此之前一個月，他所任職的開發商通過競標“配建自住房”面積，最終贏得了北京市出讓建設用地的開發權。但是，在這家企業積極舉牌競標“配建自住房”面積時，他們并不知道這些配建的自住房賣給誰，銷售周期要多長。
目前，北京市住建委正在緊張制定自住房的配售方式細則。該細則主要涉及兩個問題，一是搖號配售的組織流程；二是已參與限價房、保障房的輪候家庭如何在整體輪候群體中優先排序的問題。在搖號組織流程方面，當下已基本確定由開發企業在住建委的監督下，由房地產開發商組織搖號實施。
按照北京市先前確定的“七條政策”，自住房銷售價格實施限價，一般低于區域周邊項目平均銷售價格約30%；購買人群限定為單身、無房、家庭年收入8萬元以下的北京戶籍居民以及符合限購條件購買資格的非北京戶籍居民；已經參加限價房和保障房輪候的居民或家庭，可在自住房輪候過程中，享有優先待遇。
記者了解到，與配售執行細則一并緊張制定的，還包括自住房再上市交易的收益分配機制。按照北京市之前的“七條政策”，自住房5年之后可再上市交易，收益部分中30%須向政府交納。按照當下研究的再上市交易流程，收益繳納政府程序的完成是辦理產權交易的前置條件，在未繳納增值收益時，產權登記部門將不予辦理產權過戶手續。
透支緩釋效用
10月22日，北京住建委發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》（下稱《意見》）。《意見》規定，限價房和保障房輪候個人或家庭可以購買自住房。而在具體操作中，已參加保障房和限價房輪候的家庭，有望具備優先購買自住房的資格。
“正因如此，我擔心這部分已經輪候的個人或者家庭，透支兩年7萬套自住房對北京住房市場供需矛盾的緩解作用。”中原地產華北區研究部總監張大偉表示。
截至2013年4月，北京參與限價房、保障房輪候的個人或家庭總計為13.2萬戶。根據北京市住房保障辦公室的統計，輪候家庭或個人在兩年之內能夠“輪候到”限價房或保障房購買的，約占全部輪候戶數的80%左右。因此，以兩年周期計算，至少約有20%的輪候家庭或個人，無法購買限價房或保障房。
按照《意見》設計的路徑，這部分人群將流入“自住房”購買序列。以13.2萬戶標準計算，20%的比例約為2萬戶。另外，不享受保障資格的首次置業群體占往年10萬套成交記錄的80%~90%，約8萬套。中原地產的統計數據顯示，北京2012年全年商品住房成交量中，北京市戶籍且首套住房購置的，比例約為45%左右。
按照這一比例推算，這一群體中有45000~50000套左右的需求與自住房的需求基本重合。兩者加總，即已經覆蓋了兩年7萬套自住房的供應。“如果把北京新增戶籍人口納入這個統計中，那么恐怕還將出現一定的供應缺口。”張大偉向記者表示。
前述房企銷售負責人則告訴記者，這里面還需要計算一個變量，即銷售周期的問題。“由于自住房也需要輪候，這個是否具備購買的資格，是政府職能部門來核準的，從我們以往做限價房的情況看，這個審核周期會比較長，在這個過程中，缺口可能在時間的緯度上被進一步加大。”他說。
房價數據將下降
根據北京市土地整理儲備中心信息統計，截至目前，北京已經成交的住宅用地49宗，規劃建筑面積854.44萬平方米，再加上北京目前掛出的正在出讓的20宗住宅用地，合計規劃建筑面積高達350萬平方米，2013年住宅類土地供應有望超過1200萬平方米。
據統計，與自住型住房有關的地塊已有20塊，其中8地塊明確了面積，除已經出讓的3地塊外，還有通州于家務、門頭溝、密云、房山、豐臺王佐等5地塊，預計這8地塊合計自住型住房面積為90萬平方米，折算成住宅的套數為1萬至1.1萬套。
其他未明確面積的12塊住宅類土地將采取“競自住房面積”的方式出讓。即如果開發商的土地報價高于國土部門“限制”的合理地價，將轉為競爭配建自住型住宅面積，誰配建的面積大誰可“奪地”。
這12宗地塊合計建筑面積為178萬平方米，按北京最近幾個月住宅類土地供應的情況，預計這些土地中的30%~40%將被配建為自住型住宅，預計在70萬平方米左右。按單套面積90平方米計算，預計這部分供應的套數將超過8000套。
市國土局相關負責人表示，年底前還將供應六七個“自住型商品住房”地塊，確保年底前供應200萬平方米，“如果按照90平方米以下的套型面積，將會超過2萬套，而明年將會增加至5萬套”。
張大偉分析認為，供應量大漲將緩解目前房地產市場供需緊張的現狀。從合計供應的20宗土地看，供應的自住型房屋已經有望超過2萬套，商品房住宅部分年內供應也有望突破10萬套。整體土地供應在2013年明顯增加，按住宅項目一年左右的開發周期，這將緩解明后年的住宅供需結構。
同時，“自住房”今年2萬套、明年5萬套的供應量將徹底改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。
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